拥有欧盟居留证、税收优惠及海滩阳光下的房产，对于外国买家来说，是一个诱人的前景。 欧盟黄金签证计画多数于十年前推出，旨在吸引富有的非欧盟买家，帮助提振停滞的当地房地产市场，但当计划度过了经济困难期后，开始与繁荣结合产生矛盾，导致房价大幅上涨，令当地人望而却步。
现在欧盟普遍收紧黄金签证——在欧盟委员会长期压力和左翼政府政策变化的背景下，黄金签证前景不妙。
在上个月，西班牙成为欧洲最新一个宣布限制或关闭黄金签证计画的国家(相关文章：重磅：西班牙正式宣布取消房产投资的「黄金签证」)。 此前，葡萄牙去年进行了黄金签证改革，荷兰、英国和爱尔兰页宣布相关计画结束，加上最近希腊对其黄金签证模式的修订，这一系列的影响是什么？
西班牙的情况
西班牙推出黄金签证计划是为了帮助清理该国严重的房地产崩溃中未售出的积压房产——但西班牙房地产洞察网站表示，该计划已彻底失败。
因为其最低投资额为50万欧元，这在当时是一个相对缺乏竞争力的切入点(与其他国家25万欧元的计划相比)，而且获得该计划批准的官僚主义程序极其繁琐——其后西班牙政府对计划进行了调整，以使其变得更容易。
根据西班牙住房部的数据，自2013年计划开始以来的一万名申请人中，四分之三是俄罗斯或中国买家，与其他南欧国家一样，实际使用这些房产的买家比例非常低。
数据显示，自2016年以来，西班牙的房地产交易中只有0.25%(超过410万笔交易中的10186笔)属于黄金签证申请，相当于国际买家购买量的1.93%。
西班牙黄金计划70%的黄金签证用于在马德里和巴塞罗那购买房产，西班牙首相佩德罗·桑切斯上周表示：“如今，每一百个黄金签证中有94个与房地产投资相关……在巴塞罗那、马德里、马拉加、阿利坎特、巴伦西亚、马略卡、帕尔马等主要城市，正面临着房地产投资的挑战.....市场压力很大，已经在那里生活、工作和纳税的人几乎不可能找到像样的住房。”
但2020年从英国移居到巴伦西亚的Valerie Evans对此说法持不同意见，“对当地人来说，造成问题的并不是黄金签证本身，相反，问题在于缺乏经济适用房、中产阶级化、外国买家、低工资和民宿平台。”
各城市的不满焦点一直是短期出租而不是黄金签证。使用Airbnb 的游客和数字游民减少了长期租赁的供应。房产中介第一太平戴维斯也称，主要问题不是黄金签证——而是缺乏待售房产供应激增的人口——尤其是在巴塞罗那，而政府只想赢得当地民众的喝彩声。终止黄金签证计划的决定纯粹是政治决定。黄金签证购买者并不是热衷于赚快钱的房地产投机者，他们想要长期投资——如果他们出售房产，他们就会失去签证。
房地产经纪Lucas表示，虽然黄金签证计划持有者每年只需在西班牙停留一天即可续签，但大多数人通常每年会停留几个月——因为他们可以工作、并携带家人一起。该计划对巴塞罗那房地产价格和交易水平的影响极其有限，反而在该计划结束前会有投资者暂时蜂拥而至，导致楼价更高。
根据西班牙统计局数据，2023年西班牙房价平均上涨4.2%，与欧元区趋势背道而驰。瓦伦西亚房地产经纪人都认为，“疫情后的黄金签证的需求有所增加，因此对美国买家的影响最大。导致房价上涨(并高于当地人)的因素之一是政府监管的影响，即巴塞罗那30%的新开发项目是社会住房，这导致了建设停滞、房产短缺。
希腊的情况
去年，希腊就以某些地区住房供应面临压力为由修改了黄金签证规则。雅典和塞萨洛尼基以及需求旺盛的米科诺斯岛和圣托里尼岛的最低投资额从25万欧元提高到50万欧元。上周，购买门槛再次提高到80万欧元，其他地区提高到40万欧元。
News247.gr网站编辑Vicky Vamiedaki预测：“反对党及许多政客都在呼吁政府彻底废除黄金签证......雅典早就应该实施相关规定，无论是针对此还是针对短期出租。”根据新规，黄金签证业主将不允许进行短期出租。
Elxis–At Home in Greek的房地产经纪补充：“Airbnb投资的流行以及城市公寓经常是为了满足签证要求而以高价出售的事实导致当地人与外国投资者集中在大陆城市，以及干尼亚、克里特岛等。”
随着黄金签证计划在欧洲普遍被收紧，欧洲国家也都在关闭黄金签证的水龙头，因此预计在计划结束前会出现一次抢末班车的购买热潮，以最近激增的英国及以色列客户咨询量猛增为主。根据希腊移民和庇护部的数据，2023年1月至11月，授予英国买家的希腊黄金签证数量增加了77%以上，达到370个。
不过，房地产经纪Crete Homes则表示，“今年夏天能否在截止日期前找到房子的可能性值得怀疑。由于文书工作的原因，在克里特岛签订购房合同面临着挑战，几乎是不可能的......大多数买家都在寻求价格高于门槛的农村房屋，业主通过在当地购物、支持小酒馆和餐馆(尤其是淡季)为当地经济做出贡献。”
在最受外国买家欢迎的希腊岛屿克里特岛，情况好坏参半。高端新码头开发项目Elounda Hills销售总监称，“在房产起价为74.9万欧元的情况下，35%的买家已申请黄金签证，其中大部分来自亚洲国家。黄金签证刺激并为当地经济注入急需的资本，从而创造就业机会并刺激发展。”
然而，克里特岛“Your Home”机构却表示，“不断上涨的物价已经让克里特岛居民望而却步。有一些客户想要买房子，但从未住过，甚至从未参观过，只是为了一张欧洲居留证。”
欧盟长期以来一直认为黄金签证/黄金护照计划助长了腐败、逃税和洗钱，为了符合欧盟的会员资格要求，黑山2022年终止了其通过投资获得公民身份的计划。
其它欧盟国情况
塞浦路斯是另一个受打击的国家——其“黄金护照计划”在半岛电视台曝光后于2020年终止。它还有另一个计划：可以通过投资获得当地居留权——需要购买价值30万欧元+增值税的新建房屋，以后也可申请公民身份。不过，Island Homes 的代理人Sarah Hordle表示，不能将其称为“黄金签证”计划——因为不是快速居留、也不可以自动获得公民身份，而是一个获得永久居留权的途径。她说，“开发商将在海岸后面的村庄建造房屋，例如价格为30万欧元的 Frenaros和Avgorou，目标客户为当地人和海外买家，但塞浦路斯政府现在向当地人提供高达5万欧元的购房补贴以抵消外国买家的影响，从而稍微平衡了竞争环境。”
葡萄牙今年关闭了黄金签证的房地产投资部门，原因是它加剧了大城市的住房危机，推高了房价。但房产经纪人Fine & Country表示：“该计划为建筑业带来了巨大的注入，并帮助重振了里斯本当地人从来不热衷居住的希亚多(Chiado)，这只是整个房地产市场的涟漪。现在，非欧盟买家，尤其是美国人，正在考虑向基金投资50万欧元，而不是为了居住。”
在南欧，仍然有其他的居留途径，包括新涌现的数字游牧签证。本周，继西班牙、葡萄牙、希腊、马耳他和克罗地亚之后，意大利成为最新推出此类居留产品的欧盟国家。