下一个倒下的会是希腊黄金签证吗？

        近日爱尔兰、葡萄牙先后宣布关停投资移民计画（又称黄金签证计画），在移民市场带来巨大震撼，这是否意味着欧洲的黄金签证计画即将走到终点？希腊的黄金签证计画到了命悬一线的紧急关头，还有可能继续吗？ 《移民观点》线上访问了希腊前央行副行长、前财长、地产经纪及当地媒体撰稿人等，对此次欧盟黄金签证关事件背后的原因及希腊黄金签证的未来做了热烈的讨论，现将相关内容整理后发表，以飨读者。

        葡萄牙黄金签证计画在迎来申请人数的最高峰时突宣布关停，其实并不意外，早有预兆，由欧洲住房危机、欧盟压力、洗钱风险等一系列主原综合作用所致。

欧洲当前住房危机

        欧元区的房地产基金去年达到一万亿欧元，高于2010年的3500 亿欧元。 2020年机构投资者的住房购买量超过640亿欧元。希腊、葡萄牙和西班牙的税收制度都有利于某些类型房地产投资，比如常见的资本利得豁免、特殊免税担保、低租金所得税和继承激励等。经济学家、税务专家、律师和社会团体一致认为，这些税收优惠措施导致大量热钱流入到过热的房地产市场，助长了影响数以百万计的欧洲人的住房危机。

        从里斯本到巴黎，再到雅典，房价被推高让欧洲普通民众已无法承受。欧盟的房价在2010-2021年期间上涨了近40%，现在寻找负担得起的住房对欧洲普通人来说几乎是一项绝望的任务。 （下图为欧盟各国购买一套75平方米住房平均所需年数）

        在葡萄牙，黄金签证的投资在过去十年中达到了58亿欧元，几乎所有这些钱都投在了房地产。 2021 年底，葡萄牙确实进行了一些改革：取消了申请黄金签证的主要标准：里斯本或波尔图的房地产投资导致房价上涨速度明显快于大多数欧洲城市。葡萄牙将所需的投资从 25万 欧元提高到50万欧元——希腊很快效仿，以努力限制申请人数。结果，申请黄金签证的人无法在沿海城市购买公寓，便购买在这些城市拥有房屋的房地产公司的投资基金——看似防止房地产投机的措施实际上是对同类投资敞开了大门，导致房地产开发商控制了这一波新商机。提高投资门槛反让当地房地产价格继续上涨。

来自欧盟的压力

        欧盟黄金护照计画起源于欧洲债务危机期间，自出台之日起，就在欧盟内部产生巨大争议，过去十年有三个销售欧盟护照的国家可供选择：保加利亚、赛普勒斯和马尔他。参考欧洲议会对此作出的最终结论（2013/2995【RSP】）：欧盟公民身份作为战后欧洲最大成功的标志，如果作为商品用于金钱捐助的直接交换，将会破坏成员国之间的相互信任，亦破坏了公民身份本身的价值，并以一种在其他基础上入籍的方式破坏了公众对该身份的信任。

        虽然马尔他不顾欧盟委员会已经启动了针对它的法律程序仍在继续进行黄金护照计画，但随着另外两个欧盟国家在欧盟强大压力下宣布终止，所谓“黄金护照”时代即将结束已是事实，但黄金签证计画仍在继续。

        葡萄牙、西班牙、希腊和马尔他等国通过向外国投资者提供“黄金签证”计画，吸引了百亿欧元进入房地产市场。然而，黄金签证的资金来源越来越受关注，也正受到越来越多的审查，并被视为全球可疑资金持有人获得申根区免签通行的途径。 2021年3 月，欧盟委员会发布了一项建议，敦促成员国建立强有力的检查机制，以防止与黄金护照和签证相关的安全、洗钱、逃税和腐败风险。该委员会还提议禁止向俄罗斯和白俄罗斯国民发放黄金签证。

       葡萄牙移民局 (SEF) 的数据显示，自2012年以来，有近3万人获得了葡萄牙黄金签证，根据巴塞尔反洗钱指数，其中超过一半来自世界前30大高风险司法管辖区（值得注意的是：圣基茨也在前三十名之内，而香港名列第31位——编者注）。

        提交申请最多的高风险区域包括中国占47% (共13861人)，其他还有巴西、土耳其、南非和俄罗斯。注意：即使发给俄罗斯公民的黄金居留数量从 2021年的105个急剧下降到2022年的12个，但最终该计画还是逃不过被关停的命运，显然，俄罗斯申请数量并非主因之一。

        欧盟去年10月指责，称上述数据表明SEF是“非常鲁莽”地签发黄金签证。 “缺乏尽职调查......自 2012年以来，允许数量不详的、在反腐败和反洗钱表现不佳的司法管辖区非法致富的人自由进入葡萄牙和欧盟。”葡萄牙政府随即在11 月表示将重新评估葡萄牙的黄金签证计画。在一轮挣扎之后，今年2月16日，作为回应国内要求房地产改革方案及舒缓欧盟的压力，葡萄牙政府宣布终止其黄金签证计画。

黄金签证对希腊，是好还是坏？

        希腊自2014年以来，向大约九千名非欧盟公民签发“黄金居留”，吸收约30亿欧元投资希腊的房地产领域。

        希腊房地产行业因拒绝提交可疑交易报告而广受诟病，相比之下，人口只有希腊一半、且没有黄金签证计画的挪威去年向欧盟提交了 1848份可疑房地产交易报告。

        高级税务员出身的经济学家、希腊前财政部副部长Tryfon Alexiadis接受访谈时指出，“黄金签证计画刚起步时非常谨慎，因为其中很多申请人与非法贸易、走私活动有关。”

        在欧盟的压力下，希腊政府去年宣布跟随葡萄牙改变其黄金签证计画——旨在限制对雅典市中心和其他热门地区的投资，称将为当地人腾出空间盖新公寓。但效果恰恰相反：投资者更急于在5月涨价前获得签证，转移到其他地方，从而使那里的房价也变得让当地民众买不起。

        “黄金签证对希腊来说，是一场灾难，”雅典房地产经纪——城市景观合伙人Rapti接受采访时说，“尤其是一些连看房都没看就买了的中国投资者。卖了几千套，现在很多都空着，不用交地税，也不用承担楼房的一般费用。”

黄金签证给希腊带来了什么

        对2017-19年间雅典市中心黄金签证申请人购买房产的三百份合同的分析表明，绝大多数是以“目标价值”的两倍或三倍的价格购买的。

       希腊央行前副行长Thodoros Mitrakos接受观点采访时表示，“黄金签证交易不足以自行推高价格，但它们确实通过推高预期影响了当前的价格。”

        在希腊，住房正成为一个严重的问题，住房及租金价格飞涨。买房或租房，已成为许多希腊人的噩梦，不断上涨的价格迫使许多人只能选择合租或回到父母身边。

        媒体撰稿人兼记者Kleftaki说她月收入约1千欧，之前一直在雅典Koukaki街区以月租280欧元在一间45平方米的单身公寓里住了十多年，但现在房东要加价400欧元让她离开，结果她现在要兼职才能应付新地方的房租。

        根据希腊房地产门户网站E-Real Estates的数据，自2018年以来，租金飙升了37%~ 42%，小型房产涨幅更大！ E-Real负责人Bakas指出，希腊目前住房成本已达到收入的六成，如果是两居室公寓，则占收入的七成，如果是家庭住宅，则全部收入也就正好够！

        希腊智库ETERON于2022年中的统计显示，超过四成以上的希腊人表示他们在过去两年中经历了租金上涨；超过一半的受访者表示他们难以支付房租；77%的人表示，他们不得不削减开支或寻求帮助，以便在支付房租后可以维持生计。

        由于希腊通胀持续上升，希腊劳工研究所总联合会的数据表明每月平均收入750欧元的希腊家庭的购买力下降了40%以上。

        希腊前财政部长兼MERA25党主席Yanis Varoufakis接受观点访问时表示，“希腊房价上涨，但钱从未流入到希腊。如果你是中国人，从在法国也有帐户的希腊人那里买房，钱从中国的银行帐户转到法国的银行帐户，完全绕开了希腊，只有很小的印花税留在了这里；当Airbnb出租时，钱从美国游客转到法国银行帐户，希腊也只能得到一小部分，也就是12%，大部分资金从未流到希腊。”

        他指出，“因为年轻人难以负担买房，当政府免除地产特定税收并用国库补贴抵押贷款时，这等于支持房地产资产泡沫...但现在希腊人面临过去十年来最大的利率飙升——推高了抵押贷款价格并威胁到许多人丧失抵押品赎回权。而高通胀正挤压越来越少的可用收入，希腊正在经历严重的住房危机。”

        对于希腊超过三分之一的人口将至少40%的收入用于住房，他这样看，“如果一个家庭将超过四成的收入用于房租或抵押贷款，那就意味着社会出了问题.....如雅典，房地产价格上涨，而没有任何资金留在希腊，创造的就业机会也很少和零工作，也许就是一些清洁工作，主要还是惠及移民的。”  

        其实他这个说法不够准确，不止清洁工，律师、房地产经纪人和各种中间商都有从中获利。黄金签证还为装修业创造了短期就业机会，并为家装店创造了营业收入——这都让公众产生了市场繁荣的幻觉，但实际上并不真实存在——这也许是一些欧盟国家推出投资居留计画但不愿意取消它的最大原因了。

        希腊ETERON “天价租金”项目调查指出，许多房东提高租金以弥补希腊经济危机期间的损失；银行已将抵押贷款的首期付款要求提高到房产价值的25-30%；房屋供应量不够；短租激增，都推高了价格——更加剧了希腊的住房危机。希腊的不稳定因素正在急剧增长，迫切需要出台强有力的干预措施。

        希腊建筑和房地产在金融危机期间受到重创，如今金融危机已经结束，现在希腊人均收入低且不稳定，年轻夫妇买不起房，银行贷款只达到危机前的六分之一，因此这两个行业仍没有复苏，唯有继续实施黄金签证计画才能让希腊避免解决自身经济中的潜在问题。

        以各种方式吸引外国直接投资也是欧盟救援希腊的最重要救助贷款条件之一，但是，如果吸引黄金签证投资充满风险，达不到效果，那还有什么好方法能让希腊的房地产和建筑业重新站起来吗？结论

        黄金居留虽然是欧盟成员国自身的许可权范围，但希腊面临着与葡萄牙同样的处境，在当前欧洲大环境情势下亦难逃关停命运，但会有一个缓冲期，正如Tryfon Alexiadis的精辟总结所言，“首相本人和许多政府成员都拥有大量房地产。一个自己拥有大量房地产的人是不会给自己或他所属的阶层增加负担的，所以需要时间来处理。”

        因此，这也是从事希腊黄金签证业务的仲介需要把握的最后时间，现在起的每一天都很宝贵，因为不久的将来，一觉醒来，再看到手机推送的类似新闻，主角已从葡萄牙换成了希腊。

        下图是目前欧盟仍在继续的黄金签证与黄金护照计划的成员国清单，其中只有希腊和西班牙还设有房产投资类的黄金居留计划。